Ma « maison d’été » est-elle admissible à l’exemption pour résidence principale?

La réponse qui vient naturellement à l’esprit est non et pourtant… oui! malgré l’apparente contradiction dans les termes. Cependant, un chalet n’est admissible à l’exemption pour résidence principale que s’il est occupé par son propriétaire un certain temps au cours de l’année. Ajoutons qu’un contribuable qui possède une maison et un chalet peut désigner l’une des deux propriétés comme résidence principale.

La désignation de résidence principale se fait uniquement à la vente de la propriété, en fonction de l’une des trois options suivantes :

  1. La propriété est désignée comme résidence principale pour toutes les années de sa possession, et AUCUNE partie du gain en capital n’est imposable.
  2. La propriété n’est pas désignée comme résidence principale, et ce, à aucun moment au cours de la possession, et TOUT le gain en capital est imposable.
  3. La propriété est désignée comme résidence principale pour un certain nombre d’années seulement, et non toute la durée de la possession, ce qui signifie qu’une PARTIE seulement du gain sur la vente est imposable.

Does my summer cottage qualify for the Principal Residence Exemption?En règle générale, l’économie d’impôt est plus substantielle si l’on désigne comme résidence principale la propriété dont le gain en capital moyen, annualisé, est le plus élevé. Il y a une réserve importante, cependant, car un contribuable pourrait préférer économiser l’impôt sur le produit de la vente de la première propriété dans l’immédiat, même en sachant que la vente de la deuxième pourrait entrainer un impôt à payer un jour.

Il faut savoir qu’avec le calcul de l’exemption pour résidence principale, il n’est pas obligatoire de désigner la propriété comme résidence principale pour toutes les années de la possession pour économiser de l’impôt à sa vente. Par exemple, supposons qu’une personne achète une maison et un chalet en 2007 et les vend en 2016, et que le gain sur la vente de la maison s’élève à 100 000 $ et celui sur la vente du chalet, à 150 000 $. À première vue, désigner le chalet pour toutes les années de sa possession de manière à payer l’impôt sur le gain de 100 000 $ semble l’option optimale. Toutefois, le plan suivant est plus avantageux :

  • Désigner le chalet comme résidence principale pour les années 2007 à 2015 – c’est-à-dire 9 ans sur 10, et, puisque le calcul permet d’ajouter 1 année, 10 années sur 10 seraient prises en compte. Il n’y aurait donc aucun impôt à payer sur le gain.
  • Désigner la maison comme résidence principale pour 2016 et, puisque le calcul permet d’ajouter 1 année, 2 années sur 10 seraient non imposables, donc c’est 20 % du gain qui ne serait pas imposable. Le gain imposable sur la vente de la maison s’élèverait ainsi à 80 000 $, ce qui représenterait moins d’impôt à payer que si on le calculait sur le gain en capital de 100 000 $ issu de la vente de la maison du scénario initial.

Dans le calcul du gain sur la vente d’une propriété, qui n’est pas entièrement à l’abri malgré l’exemption, il faut ajouter toutes les sommes qui pourraient être ajoutés au cout de la propriété. Elles comprennent notamment les améliorations ou annexes ajoutées à la propriété, mais pas les dépenses typiquement liées à sa réparation et à son entretien. Dans un couple, chacun a droit à une part égale de l’exemption. Par conséquent, même si la maison est au nom du contribuable et le chalet, au nom de son conjoint, l’accès n’est pas multiplié pour autant. Enfin, bien qu’un gain sur la vente d’une maison ou d’un chalet peut être imposable, il n’est pas possible de déclarer une éventuelle perte sur sa vente, puisque la propriété n’était pas détenue aux fins de gagner un revenu.

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